MILYEN HATÁSSAL LEHET A HELYI ÖNAZONOSSÁG VÉDELMÉRŐL SZÓLÓ TÖRVÉNY AZ INGATLANÜGYEKRE? – 1.RÉSZ

2025. július 1. napján hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló törvény. Ez új jogi eszközöket biztosít a települések számára ahhoz, hogy megvédjék magukat a nagymértékű és nem kívánt lakosságszám-növekedéssel szemben és a település fejlődési irányát meghatározzák. A törvény által biztosított jogvédelmi eszközök jelentősen befolyásolhatják az ingatlanügyeleteket is, hiszen a helyi önkormányzatok döntésétől függően például elővásárlási jog is alkalmazásra kerülhet.

Mire lehet vagy kell számítani ingatlan vásárlása esetén?

A helyi önazonosság védelméről szóló szabályozás célja:

Több olyan település van Magyarországon, amelynek a lakosságszáma az elmúlt években, évtizedben jelentős mértékben növekedett az e településekre való elvándorlás, ingatlanvásárlás következtében.

Példaként hozható több Budapest környéki agglomerációba tartozó település vagy a Balaton, ill. Velencei-tó környéki település. Ezek a változások sokszor komoly kihívások elé állították a helyi önkormányzatokat is. A települések növekedését nehezen tudták követni például a közszolgáltatások (utak, közvilágítás, víz, csatorna stb.).Már eddig is voltak települések, amelyek a rendelkezésükre álló eszközökkel áttételesen igyekeztek korlátozni a nagymértékű betelepülést (pl. helyi építési szabályokkal). Ezek mellett az intézkedések mellett az új törvény további eszközöket ad a települések kezébe.

Az új törvény célja, hogy a helyi önazonosság védelme érdekében a települések korlátozni tudják a nem kívánt folyamatokat.

Így például a nagymértékű nem kívánt betelepedést, a tömeges befektetési célú ingatlanvásárlás negatív hatásait, a település karakterének megváltozását, a helyi életmód átalakulását. Arra a kérdésre, hogy a törvényben biztosított eszközök mennyire lesznek hatékonyak e célok elérésében, valószínűleg csak a gyakorlat alapján fogunk választ kapni.

A szabályozásról általánosságban

Fontos leszögezni, hogy a törvény maga nem tiltja vagy korlátozza általánosságban az ingatlanszerzést, illetve a lakcímlétesítést az egyes településeken. A törvény teljes egészében a helyi önkormányzatok (Budapesten a kerületi önkormányzatok) autonóm döntésére bízza, hogy élnek-e a törvény által biztosított védelmi eszközökkel. Az önkormányzatok saját döntésük alapján hozhatnak rendeletet arról, hogy a törvény keretei között alkalmazni kívánják-e a jogvédelmi eszközöket, illetve melyeket vezetik be.

Ingatlanvásárlás előtt a jövőben mindenképpen érdemes tájékozódni, hogy van-e az érintett helyi önkormányzatnak az önazonosság védelmére vonatkozó rendelete.

Az adott ingatlan megszerzését és a lakcím létesítését ez jelentősen befolyásolhatja. A törvényben biztosított eszközök a betelepülők általi ingatlanszerzésre/lakcím létesítésre vonatkoznak. Betelepülő az a természetes személy, aki a településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen kíván ingatlant szerezni vagy lakcímet létesíteni. Tehát például cég vagy más jogi személy nem minősülhet betelepülőnek, mert betelepülő a törvény szerint természetes személy, azaz ember lehet.

A törvényben biztosított eszközök az ingatlanszerzésre és a lakcím létesítésére vonatkoznak.

Ingatlanszerzésnek a törvény szerint az ingatlan adásvétele minősül. Eszerint az ingatlanszerzéssel kapcsolatos jogvédelmi eszközök nem alkalmazhatóak adásvételen kívüli jogcímen való tulajdonszerzésre például csere , ajándékozás , tartási szerződés esetén. Viszont a jogvédelmi eszközök alkalmazhatók tulajdoni hányadrész megszerzése esetére is, kivéve, ha az érintett önkormányzati rendelet másképp rendelkezik.

A jogvédelmi eszközök minden ingatlanra vonatkoznak, kivéve

·        a termőföldet,

·        a 10 éven belül telekalakítási tilalommal, építési tilalommal vagy változtatási tilalommal terhelt telekingatlant,

·        valamint az építményi joggal létrejött ingatlant.

Érdemes szem előtt tartani, hogy a lakcímlétesítéssel kapcsolatos korlátozások, tilalmak nem csak ingatlanszerzés esetén alkalmazhatók. Más jogalapon történő lakcím létesítése esetén is,például, ha a betelepülő bérlőként kíván a településen lakcímet létesíteni.

Fontos, hogy a jogvédelmi eszközök alkalmazása során az emberi méltóságot és az egyenlő bánásmód követelményét tiszteletben kell tartani. Az érintettek között csak indokolható okból tehető megkülönböztetés, amely a törvény céljával is összhangban áll.

A törvény több mentességet biztosít, amelyeket az önkormányzat további mentességekkel, kedvezményekkel egészíthet ki. Pl. mentes a tilalmak, korlátozások alól:

·        a településen lakóhellyel

·        vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója

·        és a lakáscélú állami támogatással (pl. CSOK) történő ingatlanszerzés is.

Eszközök a helyi önazonosság védelme érdekében

A törvény a településeknek a helyi önazonosság védelme érdekében biztosított jogvédelmi eszközök két csoportját különbözteti meg:

·        az ingatlannal kapcsolatos jogügyletre vonatkozó eszközt az elővásárlási jog biztosítása formájában és

·        a településre történő beköltözésre vonatkozó jogvédelmi eszközt. Ez lehet a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése, illetve betelepülési hozzájárulás fizetése.

Az ingatlanszerzéssel kapcsolatban a törvény jogvédelmi eszközként az elővásárlási jog biztosítását teszi lehetővé a vonatkozó önkormányzati rendeletben.

Fontos, hogy az ingatlanszerzés nem tiltható meg vagy nem köthető az önkormányzat engedélyéhez. Az elővásárlási jog az eszköz, amellyel a település a nem kívánt ingatlanszerzést megelőzheti.

Az ingatlan betelepülőnek vagy mentességet nem élvező személynek történő eladása esetére az önkormányzati rendeletben elővásárlási jog biztosítható a következő sorrendben:

·         az önkormányzat, vagy az önkormányzatnak az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt, többségi tulajdonában álló gazdasági társasága részére,

·        az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa, vagyis a szomszéd részére, feltéve, hogy legalább 5 éve tulajdonos,

·        az ingatlan fekvése szerinti településen legalább 5 éve ingatlantulajdonnal rendelkező személy részére.

Az elővásárlási jog a jogi személy tulajdonában lévő ingatlan eladására is vonatkozik. Kivétel ez alól az állam vagy a bevett egyház, vagy annak belső egyházi jogi személye tulajdonában álló ingatlan eladása. Tehát míg a vevői oldalon csak a természetes személyekre vonatkozik a törvény, az eladói oldalon a jogi személyek tulajdonában lévő ingatlanokra is.

A lakcímlétesítéssel kapcsolatos jogvédelmi eszközök körében az önkormányzati rendelet a lakcím létesítését a betelepülő számára megtilthatja.

Míg az ingatlanszerzés a betelepülőnek önmagában nem tiltható meg, addig a lakcím létesítését a település már megtilthatja. Az önkormányzati rendelet úgy is rendelkezhet, hogy a lakcím létesítését feltételhez köti. A rendelet kikötheti valamely észszerű előzetes feltételnek való megfelelést vagy a közösség önazonossága, szokásai, hagyományai szempontjából lényeges, vagy a közösség javát szolgáló észszerű kötelezettség teljesítését, illetve közérdekű kötelezettségvállalást.

Az önkormányzat a lakcímlétesítés feltételeként előírhatja, hogy a betelepülő fizessen az önkormányzati rendeletben meghatározott betelepülési hozzájárulást.

Forrás: Dr. Szabó Gergely ügyvéd

Konrád Mónika www.miosz.hu 

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.